分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點(diǎn)行業(yè)將繼續享受紅利，并有望成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求的“主力軍”。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷近十年來(lái)的“至暗時(shí)刻”。
多家機構統計數據顯示，受新冠肺炎疫情影響，北京寫(xiě)字樓租金水平正持續下降，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的數據指出，今年第二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來(lái)最高值。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)的景氣程度與經(jīng)濟形勢和企業(yè)信心息息相關(guān)。受疫情影響，很多企業(yè)放緩擴張步伐，并縮減租賃面積，甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的交易頻率明顯下降。
但疫情似乎并不是影響北京寫(xiě)字樓的主要因素。仲量聯(lián)行近日發(fā)布報告指出，過(guò)去十年來(lái)，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可達75%。但進(jìn)入2019年后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃需求明顯下降，今年暴發(fā)的新冠疫情，令原本就有的下滑趨勢進(jìn)一步加劇。
仲量聯(lián)行對北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求層次進(jìn)行分類(lèi)，并梳理了近十年來(lái)的需求變化。經(jīng)濟發(fā)展催生的多輪行業(yè)浪潮，一度令北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續繁榮。該機構認為，受疫情沖擊和經(jīng)濟增速放緩的影響，至少到明年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平仍將下跌。但人工智能、云計算等新基建領(lǐng)域的企業(yè)有望助力市場(chǎng)重新步入上行軌道。
租賃需求隨新經(jīng)濟潮起潮落
作為國內最早起步的寫(xiě)字樓市場(chǎng)之一，北京寫(xiě)字樓日臻成熟，租賃需求來(lái)源穩定、多元，有利于抵御單一行業(yè)大幅下滑所帶來(lái)的風(fēng)險。仲量聯(lián)行根據需求特點(diǎn)和層次的不同，將北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分為基石需求、從動(dòng)需求和動(dòng)能需求三類(lèi)。
其中，作為需求結構中的根基，基石需求的承租面積占比達到51%。該類(lèi)需求由風(fēng)險度低、知名度高的企業(yè)租戶(hù)組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業(yè)。這部分需求具有穩定且持久的特點(diǎn)，在市場(chǎng)中追求合理的租金水平。
從動(dòng)需求的承租面積占比28%，以?xún)荣Y和外資的中小型公司為主。此類(lèi)需求表現低調，雖然穩定性不及前者，但仍對市場(chǎng)有著(zhù)較大影響。
動(dòng)能需求占比21%，這類(lèi)需求主要來(lái)源于新興行業(yè)，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，是引領(lǐng)市場(chǎng)租金增長(cháng)、提高出租率的關(guān)鍵因素。但由于很多行業(yè)在擴張期的發(fā)展存在較大的不穩定性，其風(fēng)險也相對較大。
仲量聯(lián)行指出，自2014年以來(lái)，新興行業(yè)領(lǐng)域不斷形成、融匯和更迭，并持續帶來(lái)新的動(dòng)能需求，保證了市場(chǎng)中的租賃需求持續強勁。
具體而言，自2014年年中開(kāi)始，P2P貸款公司開(kāi)始大規模進(jìn)入北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，并成為推動(dòng)市場(chǎng)租金增長(cháng)的重要動(dòng)力。但在2015年底“e租寶”非法集資事件發(fā)生后，監管部門(mén)持續收緊P2P行業(yè)的監管政策，行業(yè)的新增需求又急劇萎縮。到2016年初，P2P行業(yè)引發(fā)的需求熱潮迅速降溫。
目前，只有高度合規的P2P公司仍在北京甲級寫(xiě)字樓中承租。國貿地區某甲級寫(xiě)字樓招商部負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，近些年，偶有小型P2P公司在該區域承租，但租賃規模已明顯小于以往，且流動(dòng)性較大。
幾乎同一時(shí)間，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭的快速擴張，引領(lǐng)了科技、媒體和通信(TMT)行業(yè)的發(fā)展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關(guān)村的谷歌，均引發(fā)了產(chǎn)業(yè)聚集效應，吸引眾多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng )公司涌入周邊區域。
據統計，在北京傳統的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區——中關(guān)村，甲級寫(xiě)字樓租金從2014年的297元/平方米/月，大幅上漲到2016年的322元/平方米/月。
2018年到2019年，手機APP軟件催生新的經(jīng)濟模式，新興內資科技企業(yè)崛起，IT行業(yè)迎來(lái)第二波浪潮。以字節跳動(dòng)的崛起為代表，2018年，IT行業(yè)超過(guò)傳統金融行業(yè)，成為北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大的租賃需求來(lái)源。
2019年以來(lái)，經(jīng)濟下行，市場(chǎng)承壓，寫(xiě)字樓租賃需求相對放緩。但根據仲量聯(lián)行的觀(guān)點(diǎn)，IT公司仍在市場(chǎng)中保持擴張步伐。“截至當前，IT行業(yè)租賃成交約占市場(chǎng)新租交易的四成。”
共享經(jīng)濟的發(fā)展，同樣為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了強勁的需求。2015年到2018年，網(wǎng)約車(chē)、共享單車(chē)、聯(lián)合辦公等共享經(jīng)濟領(lǐng)域先后崛起，其細分領(lǐng)域的部分行業(yè)巨頭，至今仍是市場(chǎng)的主要需求。但由于行業(yè)競爭激烈，共享經(jīng)濟帶來(lái)的需求一度十分不穩定：
2016年，滴滴出行收購優(yōu)步中國，使得優(yōu)步在第二年退租了在望京區域的整層辦公面積;2017年，在拿到高達1.3億美元的C輪融資后，ofo在中關(guān)村的理想大廈租賃了5000平方米的面積，但僅一年后就因經(jīng)營(yíng)困難退租;聯(lián)合辦公領(lǐng)域曾在2017年和2018年快速擴張，但截至2019年底，北京已有超過(guò)100家聯(lián)合辦公門(mén)店關(guān)閉……
接連不斷的產(chǎn)業(yè)浪潮催生大量需求，推動(dòng)了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)繁榮發(fā)展。據統計，截至2019年底，金融街區域和CBD區域的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金水平分別排名全球第三和第九。與國內其他城市相比，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均374元/平方米/月的租金水平已遠超上海，且長(cháng)期領(lǐng)跑全國辦公樓市場(chǎng)。
科技金融行業(yè)或成新增需求主力
2019年被認為是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的轉折點(diǎn)。由于市場(chǎng)中缺乏新興的動(dòng)能需求，且面臨經(jīng)濟下行壓力、中美貿易摩擦升級等影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求出現縮水，租金下降，空置率也出現攀升。
到2020年，隨著(zhù)新冠肺炎疫情進(jìn)一步影響到經(jīng)濟復蘇，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率繼續攀升。多家機構的統計顯示，截至今年第二季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率在15%上下，為2010年來(lái)的最高值，租金同比下降約6.8%。
具體而言，不同區域的降幅并不相同。根據仲量聯(lián)行的統計，受益于穩定的剛性需求，近20年來(lái)，金融街區域的租金僅在2009年因全球金融危機經(jīng)歷過(guò)一次下降，降幅在5%以?xún)?中關(guān)村區域在市場(chǎng)低迷時(shí)期的租金降幅同樣在5%之內。與之相對的是，在CBD、東二環(huán)、東長(cháng)安街、第三使館區等區域，面對空置率上升，租金最高降幅甚至達到過(guò)15%。
但在仲量聯(lián)行看來(lái)，當前市場(chǎng)仍保持在相對平穩的運行區間，當前的壓力并非不可承受。簡(jiǎn)言之，在當前的艱難時(shí)期，市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題在于新興的動(dòng)能需求相對缺乏，而充足的基石需求可以保證市場(chǎng)維持相對穩定。
2019年，部分大型國有銀行進(jìn)行大規模擴張，并在一定程度上提振了市場(chǎng)。
但正如此前各類(lèi)動(dòng)能需求推動(dòng)市場(chǎng)走向繁榮一樣，市場(chǎng)的最終復蘇仍要依靠新一波的動(dòng)能需求。分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點(diǎn)行業(yè)將繼續享受紅利，并有望成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求的“主力軍”。
根據仲量聯(lián)行的調研，未來(lái)新的動(dòng)能需求將來(lái)自于三個(gè)方面：1、鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢頭強勁，政策扶持力度大，人工智能、云計算、5G等新基建領(lǐng)域的企業(yè)將迎來(lái)發(fā)展機會(huì );2、疫情給醫療健康行業(yè)和保險行業(yè)帶來(lái)了重大發(fā)展機遇，同樣也促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò )游戲和視頻直播的發(fā)展;3、受“京交會(huì )”升格“服貿會(huì )”成功舉辦和北京擴大金融業(yè)、現代服務(wù)業(yè)開(kāi)放等利好措施推動(dòng)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續保持強勁。
“展望北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的下一波浪潮，IT行業(yè)兼具政策驅動(dòng)和疫情催生兩大動(dòng)因，將在未來(lái)的市場(chǎng)版圖中占據重要位置。”仲量聯(lián)行指出，北京仍有機會(huì )締造和吸引新的需求，并助力北京辦公樓市場(chǎng)重新步入上行軌道。
但在下一輪動(dòng)能需求到來(lái)之前，疫情沖擊及經(jīng)濟增長(cháng)放緩將持續向市場(chǎng)施加壓力。由于市場(chǎng)仍處于租金調整階段，預計在短期甚至中期內，租金仍將繼續下行。
仲量聯(lián)行認為，隨著(zhù)疫情和經(jīng)濟增速放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場(chǎng)租金的跌勢預計將延續至2021年底或2022年初，在經(jīng)過(guò)2022和2023兩年的穩定期之后，更多動(dòng)能需求的涌入將推動(dòng)租金于2024年重返上行周期。
