返鄉置業(yè)曾是推動(dòng)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，但近年來(lái)三四線(xiàn)城市樓市宏觀(guān)調控逐步強化，消費者對樓市未來(lái)走勢持觀(guān)望態(tài)度，也由此導致返鄉置業(yè)熱潮降溫。相關(guān)專(zhuān)家表示，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，是各地落實(shí)“因城施策、分類(lèi)指導”調控政策的具體體現。城市房?jì)r(jià)平穩有利于建立長(cháng)效調控機制，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性——
春節過(guò)后，樓市成為熱議話(huà)題。春節期間，不少人有返鄉置業(yè)的打算，也有些人想進(jìn)一步觀(guān)察樓市走向。那么，春節樓市價(jià)格有何變化?返鄉置業(yè)情況如何?樓市有哪些風(fēng)險需要注意?針對這些問(wèn)題，經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪(fǎng)了相關(guān)專(zhuān)家和人士。
投資屬性不斷弱化
內蒙古自治區鄂爾多斯市，在房地產(chǎn)界算得上“名城”。幾年前，鄂爾多斯曾因樓市低迷引起全國關(guān)注，供給過(guò)剩，價(jià)格下降，“鬼城”“空城”等表述讓人記憶猶新。剛剛從家鄉返回北京的劉女士告訴記者，今年春節回家，感覺(jué)老家鄂爾多斯樓市悄然發(fā)生了一些變化，兩三年前劉女士關(guān)注的一處180平方米房子，已經(jīng)從總價(jià)40萬(wàn)元漲到了七八十萬(wàn)元。當年猶豫沒(méi)買(mǎi)，讓劉女士直呼后悔。新區的學(xué)區房已經(jīng)高達每平方米1萬(wàn)元?？傮w上，成交也比較活躍，劉女士的妹妹因為置換房屋出售兩套住房，也都賣(mài)得挺順利。
河北人邊毅一直關(guān)注家鄉唐山樓市，他告訴經(jīng)濟日報記者，這兩年唐山樓市漲價(jià)不少，他住的小區從三四年前開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米7000元，到現在已經(jīng)是每平方米16000元左右。二手房也跟著(zhù)大形勢漲了不少。但是，在邊毅看來(lái)，房?jì)r(jià)已經(jīng)夠高了，特別是二手房和非熱門(mén)地段，現在似乎已經(jīng)“漲不動(dòng)”了，還是核心區域的房?jì)r(jià)高，保值也高。
統計數據顯示，過(guò)去一年，領(lǐng)漲全國樓市的已經(jīng)不再是傳統熱點(diǎn)城市，而是三四線(xiàn)城市居多，甚至相當數量的縣城也有比較明顯的上漲趨勢。2018年12月份，國家統計局公布的70個(gè)中城市新建商品住宅價(jià)格中，價(jià)格與上年同月相比上漲最多的城市包括西安、?？?、呼和浩特、大理、宜昌、三亞、南充、遵義、石家莊等。漲幅居前三名的城市是西安、?？?、呼和浩特，分別上漲22.4%、22.1%、21%。
離北京不遠的河北省承德市興隆縣，因為高鐵設站等因素，吸引了中冶、融創(chuàng )、碧桂園等知名開(kāi)發(fā)商入駐，房?jì)r(jià)也一路上漲。2018年，在北京工作的鄭偉回老家買(mǎi)了一套房產(chǎn)，她選擇的花園洋房?jì)r(jià)格每平方米10600元。樓盤(pán)銷(xiāo)售顧問(wèn)小石告訴記者，他們的項目共4期，目前正在銷(xiāo)售的是第1期，從2018年6月份開(kāi)盤(pán)至今，2400多套房還剩下600多套沒(méi)賣(mài)。開(kāi)盤(pán)價(jià)格為均價(jià)每平方米8800元，期間有些起伏，但變化不大，今年農歷新年以前，由于沖業(yè)績(jì)，價(jià)格優(yōu)惠幅度比較大。鄭偉說(shuō)，高鐵設站的消息帶火了老家樓市，四五年間價(jià)格漲了一倍。
離成都不遠的四川省蒲江縣，風(fēng)景優(yōu)美、物產(chǎn)豐富。蒲江縣人小杜在成都工作。在他印象里，2018年老家蒲江縣很多老房子拆遷，人們拿到補償款之后重新購買(mǎi)新房子，因為需求量大，樓市火了一把，價(jià)格上漲很多。還有不少縣城周邊的人，因為種植耙耙柑、“不知火”暢銷(xiāo)水果掙到了錢(qián)，也選擇到縣城買(mǎi)房改善居住條件。
專(zhuān)家表示，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，是各地落實(shí)“因城施策、分類(lèi)指導”調控政策的具體體現。城市房?jì)r(jià)平穩還有利于建立長(cháng)效調控機制，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性。
穩房?jì)r(jià)利于促消費
位于湖北省中部江漢平原的潛江是個(gè)縣級市，老家在潛江的小陽(yáng)說(shuō)，潛江的房?jì)r(jià)目前在每平方米6000元至8000元。近兩年回老家，小陽(yáng)經(jīng)?？吹叫碌拇笮蜕虉?chǎng)拔地而起，餐飲消費、娛樂(lè )場(chǎng)所增加了不少。外出打工或者在外創(chuàng )業(yè)的人員，大部分人在老家都有房產(chǎn)，在縣城購房意愿并不強烈。
小陽(yáng)的一席話(huà)令人印象深刻。她說(shuō)，老家很多人對住房要求并不太高，近些年老家房子漲價(jià)不太厲害，很多人并不急于買(mǎi)房，他們更喜歡把錢(qián)用來(lái)吃穿或者娛樂(lè )。
事實(shí)上，當人們存款和現金收入大量用于購房和其他居住消費的話(huà)，會(huì )在相當程度上抑制其他消費。國家統計局發(fā)布數據顯示，2018年全國人均居住消費支出4647元，增長(cháng)13.1%，占人均消費支出的比重為23.4%,僅次于食品煙酒28.4%的占比，而且有兩位數以上的增長(cháng)。顯然，居住消費占比升高的趨勢與高房?jì)r(jià)和租金上漲過(guò)快存在直接關(guān)系。
有了錢(qián)，選擇買(mǎi)房還是用于其他生活消費?盡管不同家庭各有各盤(pán)算，但是房?jì)r(jià)快速上漲，總會(huì )催人做購房決斷，只怕將來(lái)更加負擔不起;同時(shí)，總會(huì )讓一些人愿意進(jìn)入樓市投資，炒房現象頻出。
消費是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的三駕馬車(chē)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。消費穩則經(jīng)濟穩。當房?jì)r(jià)居高不下，房租快速上漲時(shí)，人們自然騰不出更多的資金用于其他消費。因此，穩房?jì)r(jià)就有利于避免因房?jì)r(jià)過(guò)高帶來(lái)對其他消費的擠出效應，在一定意義上就是促進(jìn)消費。
仍需警惕樓市風(fēng)險
在廣州當律師的小林過(guò)年回了汕頭老家，聊起樓市，他脫口便出的是“這兩年漲得挺厲害”，目前老家新房?jì)r(jià)格每平方米1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元。不過(guò)，周邊縣城和汕頭市情況不太相同，行情不好，恐怕很多開(kāi)發(fā)商都不敢來(lái)了，還聽(tīng)說(shuō)一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)都倒閉了。
事實(shí)上，一些三四線(xiàn)城市樓市在過(guò)去一兩年出現了供給過(guò)剩、房?jì)r(jià)下降等情況。統計數據顯示，在70個(gè)大中城市中，2018年12月份，二手住宅價(jià)格與上月相比價(jià)格下降的城市有所增多。三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險值得警惕。
三四線(xiàn)城市樓市有很大特殊性，這些地方人口流入量不大，需求十分有限。當有諸如高鐵開(kāi)通消息的時(shí)候，以及樓市價(jià)格上漲較快，發(fā)展得比較紅火的時(shí)候，往往會(huì )吸引不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目落戶(hù)。但是，當經(jīng)濟發(fā)展有波動(dòng)，地方經(jīng)濟形勢陷入低迷時(shí)，很可能造成購買(mǎi)力貧乏，供給過(guò)剩。因此，有關(guān)部門(mén)應既防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，又防止大起大落。對地方政府而言，應該切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規劃，控制好土地出讓節奏，量“需”為出。
長(cháng)期以來(lái)，地方經(jīng)濟對樓市依賴(lài)明顯，尤其是經(jīng)濟下行壓力加大時(shí)，有些地方試圖通過(guò)刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用明顯，然而一味依賴(lài)這一個(gè)產(chǎn)業(yè)，會(huì )阻礙經(jīng)濟轉型升級，由刺激帶來(lái)的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì )讓泡沫積累越來(lái)越大。因此，應該繼續堅定地堅持“房住不炒”定位，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
同時(shí)，即便是在規模差不多的三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情形也不盡相同。因此，對于樓市調控，應該堅持因城施策、分類(lèi)指導，不斷夯實(shí)城市政府主體責任。(經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 亢 舒)
