有關(guān)房子的事，多半是人們人生中的一件大事，馬虎應對，或會(huì )讓自己在今后卷入房產(chǎn)糾紛漩渦。購買(mǎi)的房子遇到貨不對板、房屋漏水等問(wèn)題，都足以讓人焦頭爛額。在此時(shí)節，我們總結了一些在購房過(guò)程以及交房過(guò)程容易出現房產(chǎn)糾紛的典型情況，給買(mǎi)房者多提供一些“干貨”，希望能讓置業(yè)者在今后的購房過(guò)程中盡可能避免“中招”。到底有哪些呢?
買(mǎi)房前房產(chǎn)糾紛
廣告欺騙
現在樓盤(pán)廣告可謂是鋪天蓋地，而多數人也相信廣告效應，房子畢竟不可能像買(mǎi)車(chē)一樣，可以先體驗。首先，要注意在買(mǎi)房子的時(shí)候要選擇正規房屋銷(xiāo)售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會(huì )利用內部?jì)r(jià)等誘餌騙取消費者的金錢(qián)，所以在選擇時(shí)要慎重，不要輕信小廣告之類(lèi)的。在選房子的時(shí)候，除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營(yíng)業(yè)執照和“五證兩書(shū)”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，另外，交房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否提供‘一表兩書(shū)’，即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋移交書(shū)》。缺少任何一項都有可能給接下來(lái)的購房或者交房帶來(lái)麻煩。
定金糾紛
在所有問(wèn)題都了解清楚并打算購買(mǎi)時(shí)，消費者就要開(kāi)始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區別。定金,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預先給付開(kāi)發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會(huì )退還，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購買(mǎi)方雙倍返還定金。
而訂金是在房產(chǎn)交易過(guò)程中預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當然不能適用。“訂金”在法律上沒(méi)有明文規定，在市場(chǎng)上類(lèi)似的稱(chēng)呼還有“認籌金”、“誠意金”等。出現在房屋認購書(shū)中的“訂金”，是購房者對開(kāi)發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預付款。如果買(mǎi)方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣(mài)方都只須原數退還“訂金”就可。
不過(guò)，要提醒大家的是，購買(mǎi)者在支付金額簽約合同時(shí)，一定要認真閱讀，合同上一般會(huì )注明這筆金額是否會(huì )退還、幾個(gè)工作日內退還等重要內容。
霸王合同
在房屋買(mǎi)賣(mài)中，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同有統一范本，但依然有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )基于某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話(huà)語(yǔ)權，但是如果要購買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說(shuō)的霸王條款，對于這些條款消費者似乎很難反抗。
值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購房合同的補充協(xié)議中，而這些補充協(xié)議都基本是開(kāi)發(fā)商的律師團隊本著(zhù)保護開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節都多加留心，特別是附在后文的補充協(xié)議，這往往會(huì )成為不少糾紛的導火線(xiàn)。
交房前房產(chǎn)糾紛
從買(mǎi)房到交房基本會(huì )耗時(shí)一年左右時(shí)間，購房者千辛萬(wàn)苦等到可以拿房門(mén)鑰匙的那一刻，既有期盼也有擔憂(yōu)。歷年來(lái)，關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見(jiàn)不鮮，面對強勢的開(kāi)發(fā)商團隊，部分買(mǎi)房者收到并不相符的房屋時(shí)選擇忍氣吞聲，或者自認倒霉。為了避免在居住過(guò)程中的不適，購房者要在交房環(huán)節多加留心。
房屋質(zhì)量
商品房質(zhì)量對消費者來(lái)說(shuō)尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開(kāi)發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環(huán)節，如果經(jīng)濟條件允許，可以選擇專(zhuān)業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話(huà)，最好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習一下相關(guān)知識，驗房的時(shí)候要多注意建筑結構、門(mén)窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請求開(kāi)發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買(mǎi)人造成損失的，也可向開(kāi)發(fā)索取賠償。
而對于嚴重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書(shū)后，可要求開(kāi)發(fā)商予以退房。對消費者的正當要求，開(kāi)發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會(huì )投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
面積縮水
根據圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動(dòng)?？墒遣簧僦脴I(yè)者會(huì )發(fā)現交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢(qián)交了面積卻少了。
根據有關(guān)司法解釋?zhuān)课萏變冉ㄖ娣e或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以?xún)鹊碾p方據實(shí)結算，若超過(guò)3%買(mǎi)房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時(shí)應注意約定細節。因此建議買(mǎi)受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內建筑面積都做約定。
規劃變樣
這幾年，規劃變更導致前期業(yè)主鬧事的案例也是時(shí)有發(fā)生，其中包括了在同一個(gè)小區內將別墅區域洋房區隔開(kāi)、將規劃建為別墅的后續用地改成建造高層洋房等等。
根據有關(guān)法律規定，小區建成入住，產(chǎn)權即發(fā)生轉移，產(chǎn)權所有人已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商轉為全體業(yè)主，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)得到全體業(yè)主同意的情況下，是無(wú)權擅自改變小區公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門(mén)查閱小區的整體規劃審批，如果該地塊屬于小區已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認為這種規劃變更是不合法的。另外，即便是建設中的小區，開(kāi)發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規劃，也應該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下，才可以變更。
